Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ.
Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân
tối cao thông qua ngày 05 tháng 02 năm 20200 và được công bố theo Quyết định số
50/QĐ-CA ngày 25 tháng 02 năm 2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Nguồn án lệ:
Quyết định giám
đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18-5-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần V với các bị
đơn là ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.
Vị trí nội dung án lệ:
Đoạn 2, 3 phần
“Nhận định của Tòa án”.
Khái quát nội dung án lệ:
- Tình
huống án lệ:
Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự,
thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử
dụng đất.
- Giải
pháp pháp lý:
Trường hợp này,
phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Quy định của pháp luật liên quan đến án
lệ:
- Các điều 322,
343 Bộ luật Dân sự năm 2005; các điều 342, 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng
với các điều 317, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015);
- Các điều 61,
62 Luật Đất đai năm 2003; các điều 46, 106 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với
các điều 95,167 Luật Đất đai năm 2013).
Từ khóa của án lệ:
“Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ”; “Hiệu lực của hợp đồng thế chấp”.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện
đề ngày 18-5-2011 và trong quá trình tố tụng, Ngân hàng Thương mại cổ phần V
khai: Ngày 22-3-2010, Ngân hàng V ký kết Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 với
ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Theo đó, Ngân hàng V cho ông C, bà T vay
900.000.000 đồng, lãi suất trong hạn 12%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất
trong hạn; thời hạn vay 12 tháng. Để bảo đảm cho khoản vay thì ông C, bà T đã
thế chấp tài sản là quyền sử dụng thửa đất diện tích 3.989,7m2 thuộc
thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004) theo Hợp đồng thế chấp
số 10.36.0015 ngày 18-3-2010. Giao dịch bảo đảm đã được đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thị xã B ngày 19-3-2010.
Sau khi vay tiền,
ông C, bà T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với ngân hàng V. Vì vậy,
Ngân hàng V yêu cầu ông C và bà T trả toàn bộ số nợ 1.449.537.500 đồng (trong
đó 900.000.000 đồng tiền gốc và 549.537.500 tiền lãi tạm tính đến ngày
17-7-2013 và lãi phát sinh đến ngày trả nợ).
Trong quá trình
Hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực thì Ủy ban nhân dân thị xã B ban hành Quyết
định số 3063/QĐ-UBND ngày 31 -8-2011 thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số Đ544493. Tuy nhiên, Ngân hàng V xác định dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số Đ544493 không còn nhưng quyền sử dụng diện tích 2.400m2 đất mà
ông C, bà T nhận chuyển nhượng trước đây (sau Khi điều chính theo thực tế) đã
hoàn thành nên vẫn có giá trị bảo đảm cho khoản vay của ông C, bà T. Ngân hàng
V sẽ đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B ưu tiên phát mãi thanh toán
cho Ngân hàng V.
Bị đơn là ông
Nguyễn Văn C trình bày: ông xác nhận các thông tin về Hợp đồng tín dụng và Hợp
đồng thế chấp như Ngân hàng V trình bày là đúng. Sau Khi vay, ông đã thanh toán
cho Ngân hàng V một phần nợ lãi là 122.775.000 đồng, chưa thanh toán tiền gốc
và ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng V.
Ông và bà T đã
khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định số 3063/QĐ-UBND ngày 31-8-2011 của
Ủy ban nhân dân thị xã B. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm
đều không chấp nhận yêu cầu của ông, bà nên ông đề nghị Tòa án giải quyết theo
quy định của pháp luật vì tài sản bảo đảm hiện nay không còn.
Tại Bản án kinh
doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013, Tòa án nhân dân tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu đã quyết định:
Buộc ông Nguyễn
Văn C và bà Vũ Thị T phải trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần V - Chi nhánh B
số tiền 1.449.537.500 đồng, trong đó 900.000.000 đồng tiền gốc và tiền lãi là
549.537.500 đồng.
Tuyên bố Hợp đồng
thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 được ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ
phần V - Chi nhánh B với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T về việc thế chấp diện
tích đất 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị
xã B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị
xã B (nay là Ủy ban nhân dân thành phố B) cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn
Văn C và bà Vũ Thị T vô hiệu. Do đó, không có giá trị đảm bảo việc thanh toán nợ
cho Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010.
Ngày 23-12-2013,
Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B có đơn kháng cáo.
Tại Bản án kinh
doanh thương mại phúc thẩm số 48/2014/KDTM-PT ngày 15-8-2014, Tòa Phúc thẩm Tòa
án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Không chấp nhận
yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B; giữ nguyên
Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa
án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
Chấp nhận yêu cầu
khởi kiện của Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B về việc tranh chấp hợp
đồng tín dụng đối với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.
- Buộc ông Nguyễn
Văn C và bà Vũ Thị T phải trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần V - Chi nhánh B
số tiền 1.449.573.500 đồng, trong đó tiền gốc là 900.000.000 đồng và tiền lãi
là 549.573.500 đồng.
- Tuyên bố hợp đồng
thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần
V - Chi nhánh B với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T về việc thế chấp diện tích
3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 5 xã H, thị xã B theo
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B (nay
là thành phố B) cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T vô
hiệu. Không có giá trị đảm bảo việc thanh toán nợ cho hợp đồng tín dụng số
10.36.0015 ngày 22-3-2010.
Các quyết định
khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật,
kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Sau khi xét xử
phúc thẩm, Ngân hàng V có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với
Bản án phúc thẩm nêu trên.
Ngày 15-8-2014,
Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc
thẩm số 48/2014/KDTM-PT của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố
Hồ Chí Minh về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 vô
hiệu; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy
một phần Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm nêu trên và hủy một phần Bản án
kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa án
nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số
10.36.0015 ngày 18-3-2010 vô hiệu; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bà
Rịa -Vũng Tàu xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Tại phiên tòa
giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị của Chánh án nhân dân tối
cao.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Ngân hàng V
và ông Nguyễn Văn C cùng xác nhận giữa Ngân hàng V và ông Nguyễn Văn C, bà Vũ
Thị T có ký kết Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010 và Hợp đồng thế
chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010. Tài sản thế chấp là diện tích đất 3.989,7m2
thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B, theo Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 đứng tên
ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Tài sản được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã B ngày 19-3-2010. Theo quy định tại Điều
343 Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm c khoản 1 Điều 10 và điểm a khoản 1 Điều 12
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm,
việc thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên là đúng quy định của pháp luật.
[2] Ngày
31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về
việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban
nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.
Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về
diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ
chồng ông C, bà T. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của
vợ chồng ông C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà
Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên
không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này.
[3] Mặt khác,
trước Khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi,
ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền,
gần nhất là ngày 19-3-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng
ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có
hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411
Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số
10.36.0015 ngày 18-3-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp
này không còn là không đúng.
[4] Tại Công văn
số 887/CNVPĐK-ĐKCG ngày 28-3-2017, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
B xác định: Sau khi Ủy ban nhân dân thị xã B ban hành Quyết định số
3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
Đ544493 và Bản án hành chính phúc thẩm số 01/2013/HC-PT ngày 04-01-2013 của Tòa
án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có hiệu lực pháp luật thì Chi cục Thi hành
án dân sự thành phố B đã có các Quyết định Thi hành án theo các bản án dân sự
đã có hiệu lực pháp luật mà bà Trần Thị Ngọc H có nghĩa vụ phải Thi hành. Theo
đó, đã tổ chức bán đấu giá tài sản diện tích 2.741,1m2 đất thuộc thửa
386 tờ bản đồ số 05 xã H. Ông Bùi Văn C1 là người trúng đấu giá quyền sử dụng
diện tích 2.747,1m2 đất. Ngày 14-3-2016, Ủy ban nhân dân thành phố B
đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA959055 đối với diện tích trúng đấu
giá nêu trên cho ông Bùi Văn C1.
[5] Do vậy, để bảo
đảm quyền và nghĩa vụ của các đương sự, Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ
thẩm cần phải căn cứ khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự để đưa Chi cục Thi
hành án dân sự thành phố B, bà Trần Thị Ngọc H, ông Bùi Văn C1 và Ủy ban nhân
dân thành phố B vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan mới giải quyết toàn diện và triệt để vụ án.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào điểm
a khoản 2 Điều 137, khoản 3 Điều 343 và Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm
2015;
1. Chấp nhận Quyết
định kháng nghị giám đốc thẩm số 17/2017/KN-KDTM ngày 04-8-2017 của Chánh án
Tòa án nhân dân tối cao.
2. Hủy một phần
Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 48/2014/KDTM-PT ngày 15-8-2014 của
Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và hủy một phần
Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa
án nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đối với vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”
giữa nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần V với bị đơn là ông Nguyễn Văn
C, bà Vũ Thị T, về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010
vô hiệu.
3. Giao hồ sơ vụ
án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm,
đúng quy định của pháp luật.
NỘI DUNG ÁN LỆ
“[2] Ngày 31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị
xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày
14-7-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự,
thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T. Tuy
nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi
quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà T,
vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông
Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp
gì về Hợp đồng chuyển nhượng này.
[3] Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp
quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày
19-3-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với
Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.
Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm
2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18-3-2010
nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không
đúng.”
1 Án lệ
này do PGS.TS Đỗ Văn Đại, Trường khoa Luật Dân sự Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ đề xuất.
Không có nhận xét nào